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アベ教授
フィリピン不動産ブローカー”アベパッド”代表。マニラ在住。マカティ、BGC、マンダルヨンエリアの中古コンドミニアム売買を専門的に扱う。自身もコンドミニアム保有。著書「フィリピン不動産で人生変わった」
フィリピン不動産のよくあるトラブルと失敗例
まさかのトラブルを避けるための事例と対策
フィリピン不動産は高い将来性がある一方で、不動産投資をする以上、少なからずトラブルが発生する可能性も潜んでいます。どんなトラブルがあるのか、トラブルに遭わないためにどうすればいいのか？を解説していきます。
賃貸募集をするも入居者が入らない空室トラブル
フィリピンコンドミニアムを賃貸に出し、インカムゲインを狙う時に最大のリスクとなるのが”空室リスク”です。
空室になる原因としては、「賃料が相場に対して不相応に設定されている」「物件自体に需要がない」「管理会社がやる気がない or ノウハウがない」の3つに分けることができます。
- 賃料が周辺相場に対して不相応…購入時に不動産会社が利回りをよく見せるために、実際の相場とはかけ離れた賃料を提示し、実際賃付けをしようとしたら入居者がつかなかったパターン
- 物件自体に需要がない…単身者が多く住むエリアでファミリータイプの4LDKを購入してしまい、中々借り手が見つからないといったパターン
- 管理会社がやる気がない…日系の会社だと現地に精通しておらず、ポータルサイトに流す、SNSで募集するなど最低限の募集さえしてくれずに長期間入居者がつかない場合もめずらしくない
賃料が周辺相場に対して、ある程度購入前に見抜くことができますが、管理会社がやる気がないという事前に見抜くことはなかなかできず、見落としがちなので厄介です。
フィリピンでは、日本ほど賃貸募集のインフラが精通しておらず、ブローカーが入居者を探す際には、自社のコネクションやSNS（Facebook、Instagram）などで入居者を探すというのが一般的です。
日本人向けにしかコンドミニアムを販売していない100%日系の企業は、フィリピン人に賃貸募集を流すノウハウを持っていないことも多く、 管理料を払っているのに賃貸がなかなかつかないということがよくあります。
コンドミニアムの管理をお願いする前には、必ず管理会社に”現地にどれだけネットワークがあるのか””どれだけ提携先の現地企業があるのか”を確認するようにしましょう。
また現地の管理会社は、外国人向けの高級コンドミニアムを扱う管理会社と、現地人向けにアパート、中価格帯のコンドミニアムを扱う管理会社で住み分けされています。
家賃が35000ペソ（日本円で87500円前後）以下の物件であれば、外国人よりも現地のフィリピン人が住むことが多くあり、”現地に特化したネットワークを持っているか”が重要となります。
手前味噌ですが、弊社の場合には顧客を日本人に限定しておらず、外国人向けの賃貸募集ノウハウ、ネットワークがあること、また現地人向けのアパートに関しても提携先企業が多くいるため、適切な賃貸募集を行うことができます。
フィリピン賃貸の探し方完全ガイド。短期滞在から長期駐在まで 物件自体に不具合がある欠陥トラブル
フィリピン中古コンドミニアムでしばらく入居が入っていないなどの理由で「正しく換気されていないことで、壁や床が傷んでいる」「エアコンが壊れている」「前の入居者が猫を飼っていて匂いが染み付いている」など、物件自体に小さな不具合があることは珍しくありません。
プレビルドで購入した新築物件の場合においても、安いコンドミニアムだと稀に小さな施工ミスがある場合もあるので注意しましょう。
引き渡しは直接現地に行く、もしくは、信頼できる不動産会社に引き渡しを代行してもらうことでトラブルを防ぐことができます。
ビデオ通話引き渡しで、不良に気づかず、物件に行ったらドアが壊れていて戸締りに支障があることに気づいたが、既に引き渡しは終わっていたので自分で修理費用を負担しなければならかったという事例があります。
物件の建築が遅れる、また引渡しを受けられない未完成トラブル
フィリピンのコンドミニアム投資では、建設途中の物件を購入する代わりに定価より安く物件を購入できるプレビルド投資という購入方法があります。
プレビルドの物件では、安い価格で入手で着る分、施工完了日がズレたり、工事自体が途中で頓挫してしまったり等の竣工リスクがあります。
フィリピンにおける不動産詐欺トラブル
日本の不動産においても稀に詐欺被害があるように、フィリピン不動産にも詐欺は全くないわけではありません。
代表的なフィリピン不動産詐欺をご紹介します。
- 架空の不動産投資による詐欺…存在しないコンドミニアムのプレビルドプロジェクト、もしくは存在するがブローカーとは何も関係のないコンドミニアムも投資話を持ちかけて、お金だけ持ち逃げしてしまうケース
- 土地案件…法律でフィリピンの土地で購入できない外国人（日本人）に向けて、代理で土地を購入してあげるとの話を持ちかけ、その後行方をくらましてしまうケース
フィリピン不動産で詐欺で最も多いのはお金の持ち逃げですが、”事前””契約までお金を第三者に預けない””依頼するブローカーがフィリピン国内で免許を確認する””事前の情報収集を欠かさない”を徹底することで事前に防ぐことができます。
フィリピン不動産詐欺の手口については、以下の記事で解説しています。
【2024年版】フィリピン不動産詐欺の実態を公開 フィリピン不動産投資で利益を出すための3つのポイント
価値が上がりすいフィリピン不動産の選び方をご紹介
立地が極端に良いコンドミニアムを選ぶ
マニラで1番の巨大モール群に隣接する唯一無二の立地で、2016年から7年間経った今でもマカティ内でも最高峰の物件に君臨しつづけている。
外国人である日本人がフィリピンのコンドミニアム投資で勝ちやすい立地には、2つの条件があります。
1つは「高級コンドミニアムが乱立する大都会であること」
もう1つは「20年経っても住みたいと思える差別化要因を持つ立地であること」
大都会を選ぶべき理由としては、大都会であれば大都会であればあるほど、入ってくる情報が多く情報を事前に精査した上で投資判断ができるからです。
外国人である以上、日系不動産ブローカー含む外国人向けにサービスを提供している不動産ブローカーを使わなくてはならず、多くの外国人不動産ブローカーは、日本円で1000万円以上の物件をボリュームゾーンとして扱っています。
1000万円台の物件というのは、フィリピンでは高級コンドミニアムというカテゴリに属し、安い物件であればあるほど、手に入る情報は少なくなります。
フィリピンの不動産業界は急速に成長していて日本のタワーマンションよりも質の高いコンドミニアムがゴロゴロ出てきています。
20年後にどんなに今よりも優れたマンションが出てくるかは誰にも予測することはできません。
そんな時に20年後のコンドミニアムと現在のコンドミニアムが唯一張り合えるのが、立地です。
例えば、フィリピンでは、開発中エリアが多く存在していますが、2020年以降、敷地の広さの関係で開発が完了するエリアもちらほら出てきます。
開発が終わったエリアというのは、追加でそこに物件を建てることはできないため、その周辺の物件の希少性が高まることは容易に想像できます。
築2年以上中古のコンドミニアムを選ぶ
新築物件と比べて、中古物件はリスクを抑えた投資を行うことができます。
新築の物件は、一般的に価格が上昇しやすいと言われていますが、上昇した後にブームが過ぎて急激に値段が下がることも目面しくありません。
新築の物件と比べて、中古物件の方が「価格」「物件の仕上がり」「入居者の雰囲気」など不確定要素が削られ、物件の実態に即した出口戦略（キャピタルゲイン戦略）、賃貸戦略（インカムゲイン戦略）をとることができます。
中古の物件は、一度市場でその時の市況感で”適正価格”が評価され、その価格で取引されている分、大きな値崩れが起きづらい傾向があります。
2年経過しても新築よりも中古物件の価格が高いことは多々ありますが、それは、高い価格でも買いたいと思える投資家がいるということであり、その物件の将来性にかける上では少しプレミアムを出したとしても買う方が投資判断としては正解であると考えています。
希少性と付加価値がある物件を選ぶ
コロナの影響を受けて、フィリピン不動産全体は一時的に下落しました。
この時に、下落の影響が極めて少なかった、もしくは価格が上昇していたのがデザイナーズコンドミニアムです。
例えば、Century Cityには、アルマーニコラボのセンチュリースパイヤー、エルメスコラボのトランプタワー、ヴェルサーチコラボのミラノタワーなどハイブランドとコラボした物件が多数存在します。
このような物件というのは、唯一無二であり、供給数が極めて限られるため、築年数が経っても価値が失われにくいことから長期保有で利益の出しやすい物件と言えます。
ホテルブランドが手がけるコンドミニアム、ファッションブランドのコラボは特に付加価値がつきやすい物件となります。
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