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フィリピン不動産投資の種類と中古新築のメリットデメリットを比較

記事の結論

  • 外資規制によって日本人は土地、一軒家、アパート1棟を買うことができない
  • アパート投資は管理・コミュニケーションコストが大きい
  • 新築よりも中古コンドミニアム投資の方が不確実性が少ない

フィリピン不動産投資の種類

外資規制により、日本人ができる投資は限られている。

フィリピンの一軒家、土地投資

フィリピンでは、厳しい外資規制によって、個人の外国人による土地の所有をすることが認められていません。戸建てについても、登記上、建物と土地が一緒に登記されているため、個人で購入することはできません。日本人がフィリピンでできる不動産投資は、投資対象は、アパートかコンドミニアム(集合住宅)のみとなります。

現地法人を立てて、法人で土地を保有するというスキームもありますが、フィリピン法人を設立する際には、フィリピン国籍を持つ者が資本の6割を占めている(フィリピン人が実質オーナーである)ということが条件となり、必ず信頼できるフィリピン人を探す必要があります。

アベ教授
アベ教授

資本の6割を託す=会社を自由にすることができる権限を渡すということであり、フィリピン人に名義を借りてフィリピン法人も立てるも、その後資金を持ち逃げされたという話は珍しくありません。

フィリピンのアパート投資(タワーハウス)

アパート投資はコンドミニアム投資よりも安い金額から始められるのが特徴的です。メトロマニラの中心部であっても、300万円〜400万円台で購入できる物件も珍しくありません。しかし、購入価格が安いということは賃貸価格も安いということであり、多くの場合は、現地のフィリピン人相手に賃貸募集を行うことになります。

アパートの仲介する会社と、コンドミニアムの仲介する会社は棲み分けされていることが多く、多くのコンドミニアムの仲介会社は外国人顧客を相手にすること機会も多いため、英語ができるのは当たり前、場合によっては日本語、中国語スタッフなどがいたりします。しかし、アパートの仲介会社の場合は、現地密着でフィリピン人オーナーとフィリピン人がお客さんのため、タガログ語のみしか話せなかったり、外国人慣れしていない場合が多々あり、コミュニケーションを取るのが大変な場合があります。

集合住宅に投資する際も、外資規制があり、個人の外国人が所有できるのは、全戸数40%未満と制限されています。つまり、外国人はアパート1棟投資ができないため、本来アパート投資をする時の大きな魅力であるスケールメリットが狙えないのです。

フィリピンアパート投資がおすすめできる人

◎現地在住の方、今後移住される予定の方、現地に強いコネクションがある方、タガログ語が話せる方

△ 初めてフィリピン不動産を購入される予定の方、不動産投資未経験の方

フィリピンのコンドミニアム投資

フィリピンで不動産投資を考えている場合、第一候補となるのがコンドミニアム投資となります。コンドミニアム投資には、新築を買う場合と、中古を買う場合の2種類存在しますが、日本で広告・宣伝されているものの大半が、新築コンドミニアムかつプレビルドの物件です。

プレビルド物件とは…工事の着手前、もしくは建設中に物件を購入できるタイプの物件のこと。建設が進んでいない早期であればあるほど、通常価格よりも安い値段で購入することができる。

なぜ日本の不動産会社はプレビルドばかりを扱うのか?というと、供給が簡単でたくさん手数料が貰えるからです。

プレビルドの物件は誰でも買えるデベロッパーの物件を横流しするだけでよく、価格交渉や売主との調整がほとんど必要ありません。1つのプレビルド物件のキャンペーンを打てば、同じ物件を多くのお客さんに紹介できるため、効率が良いのです。

更に新築のため、販売手数料も割高に設定されていて、中古物件よりも多い手数料が設定されているため、不動産会社はプレビルドを好んで扱います。

コンドミニアム投資のメリット・デメリット

中古と新築ではどちら選ぶべきか?

プレビルド(新築)投資のメリット・デメリット

物件価格が大きく値上がりする場合がある:プレビルド物件では、物件価格が2倍〜3倍になったという話も珍しくありません。実際の事例として、マカティの高級コンド、Park Terraceはプレビルド時の新築価格よりも、2.5倍〜3倍にて売買されています。物件の見極めさえできれば、大きな利幅を狙えるというのがプレビルドの特徴でしょう。

短期間で利益確定をしやすい:プレビルドの場合は、完成前に契約する代わりに、定価から20〜30%割引で買うという形となっているため、完成時点ですぐに売却して利益が出るケースというのがあります。中古物件は、購入後ゆるやかに価格が上昇していくことが多いのに対して、1年〜3年スパンで利益を出せる可能性が高いのはプレビルド物件になります。

ローンが組める:プレビルド物件を購入する時に、現金で購入するか、ローンで購入するかを選ぶことができます。多くの場合は、ローンを提供するフィリピン国内の銀行とデベロッパーと提携していて、物件を担保に簡単にローンを組むことができます。

現金があればもっと安く買える:ローンを使用せずに現金で購入する場合、物件価格から10%引きで買えるといった割引を受けれる場合があります。

プレビルド(新築)投資のデメリット

イメージの食い違いリスク:プレビルド物件では、まだ物件が完成していないため、購入前に自分が思い描いていたイメージと、実際の物件が食い違ってしまったということは往々にしてあります。デザインのイメージの食い違いであればまだ良いですが、”一番のミスが入居者層の想定と実際の入居者層が食い違っていた”というのは賃貸収入に直結します。

”物件自体がとても落ち着いてキッズルームも付いているから、入居者も落ち着いた家族連れが多いだろう”と想定してファミリータイプの物件を買ったら、実際にはイケイケの若い人ばかりが入居するコンドミニアムで、ファミリータイプは全然入居者が入らないなんてことは珍しい話ではありません。

アベ教授
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「完成前”すごい駅ビルができるらしい”と散々騒がれていた駅ビルに、完成して実際行ってみたら大したことなかった…」なんて経験はありませんか?プレビルド物件は割とそれがあります。

竣工リスク:フィリピンの不動産において、施工完了日がズレるのは当たり前です。予定よりも1年遅れることが平気であります。ローンを組んでいる場合は、工期に遅れが発生した場合においても利子を払い続けなければならないため、予想外の出費になる可能性があります。加えてデベロッパーの倒産してしまったら、物件が完成せずに損失が発生してしまうリスクがあります。

入居したら価値が下がる可能性:新築物件というのは新車と同じで、一度でも誰かが入居したら物件に価値が下がります。オーナーによっては新築のプレミアム価値を維持するために、売却するまで一度も入居者をつけないという選択をされる方もいらっしゃいます。

アベ教授
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プレビルド物件は、「20〜30%OFFで買えるからお得」と言われていますが、それは新築の物件価格を基準に完成後に買うよりも割安で買えるということであって、中古になった場合は、どのみち価値が一時的に下落する可能性を考慮しなくてはなりません。

中古コンドミニアム投資のメリット

プレビルドよりも低リスクである:中古物件は、一度市場に出てその時の市況感で”正しい値付け”がされている分、プレビルド物件より短期的な変動が少ないことが特徴です。また購入前に物件を直接見ることができるので、不確定要素を減らして投資をすることができます。

新築物件よりも割安で物件を手に入れやすい:プレビルドの場合には、値付けはデベロッパーが行うため、同じ平米数、タイプである限り原則価格は同じであるが、中古物件の場合は値付けを行うのは個人のため、同じ平米数、タイプであっても価格が異なる。事業が傾いた、生活スタイルの変化など何らかの事情によってすぐに物件を手放したい売主が相場よりも割安で販売していることがあります。また既に誰かが入居している分、新築プレミアムが載っていないため、割安で物件を購入できる可能性が高いです。

物件に合わせたインカムゲイン戦略がとれる:過去の賃料データ、直近のエリア開発状況、住人の層などによって実態に基づいた賃料設定や行うことができます。プレビルドだとイメージだけで大体の賃料や利回りを設定するため、机上の空論になりがちですが、中古物件だと実際に物件が完成していて入居者がついている分、現実味の高い賃貸戦略を取ることができます。

アベ教授
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物件を適正価格より少し安い価格で購入し、経済成長と物件付加価値がもたらす物件価値の上昇を信じてインカムゲインとキャピタルゲインを狙うというのがフィリピン中古コンドミニアム投資の考え方となります。

中古コンドミニアム投資のデメリット

流通している情報量が少ない:フィリピンでは、日本ほど広告や不動産売買のインフラが整っておらず、不動産ブローカーが横の繋がりだけで情報をやりとりしている場合が少なくありません。最近はポータルサイトがいくつか出てきていますが、情報が古かったり、不完全だったりとまだまだ個人が触れられる情報は限られています。

いい物件を買うのが難しい:国内不動産と同様、フィリピン不動産においても良い物件はすぐに売れてまう傾向にあります。いい物件の情報を手に入れるためには、いい物件を見極める確かな選球眼、現地ブローカーの強いコネクションの兼ね備えた不動産業者に依頼する必要があります。

中古コンドミニアムのメリット・デメリット

◎安く買える、大きな値崩れがしにくい、実態に即した賃貸戦略が練りやすい

△ 情報力が少ない、良い物件を買うのが難しい

プレビルドのメリット・デメリット

◎情報量が多い、多くの日本の会社から買うことができる、値段が均一、ローンが組める。

△ 竣工リスク、価格が割高な場合がある、不確定要素が多い

フィリピンの不動産の種類まとめ

中古と新築ではどちらの方が良いのか?

フィリピン不動産投資をやるのであれば、”コンドミニアム投資”一択となります。

その中でも、フィリピン不動産カレッジでは、ハイリスクハイリターンのプレビルド物件よりも、ローリスク・ミドルリターンを狙える中古コンドミニアム投資が理にかなった投資選択だと考えています。しかし、中古物件を扱う不動産エージェントには、卓越した知識、提案力、交渉力が必要であり、実力のある日本人向けにサービスを展開している業者はまだまだ少ないのが現状です。


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関連サイト:土地登記庁(LRA) 国家住宅庁(NHA) 建設業者認可委員会(PAAB) 国土交通省

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