記事の結論
- 日本国内からでもフィリピン不動産を購入することは可能
- フィリピン不動産を買う場合は物件価格に加えて物件価格の4%前後の費用が発生する
フィリピン不動産の購入の流れ
フィリピン不動産は、エージェント選びが9割。
海外不動産を購入する際は、国内不動産より情報が少ない分、物件をリサーチしたり不動産会社を選ぶだけでも、時間がかかりがちです。あらかじめ、フィリピン不動産購入の流れを把握しておきましょう。
- 購入手順①：不動産エージェントに連絡
- 購入手順②：物件選び、視察
- 購入手順③：売買申し込み、手付金支払い
- 購入手順④：契約、残金支払い
- 購入手順⑤：鍵受け取り
不動産エージェントに連絡する
情報が少ない不動産フィリピンの中古不動産においては、まず不動産エージェントに連絡して直接物件を提案してもらうのがベストです。希望するエリア、購入目的、出口戦略（長期保有したいか）など条件はなるべく詳細に伝えるようにしましょう。Webサイトに掲載されている物件情報は古く、在庫がなかったり価格が大きく変動している場合があります。
流動性の高いフィリピン中古不動産においては、情報の鮮度が命です。良い物件はすぐ決まります。引っ越しシーズンに賃貸物件を探すようなイメージを持つと良いでしょう。
物件を選ぶ（視察する）
気に入った物件が見つかれば、直接内見にいくことも可能です。内見する際は、設備が壊れていないか、住民はどんな年齢、属性か、周辺エリアは栄ええているか（近くにショッピングモールはあるか）などを必ず確認するようにしましょう。フィリピン不動産カレッジでは、日本から参加できるZOOMで行うオンライン内見ツアーを開催しています。
オンラインでもいいからなるべく内見入った方が良いでしょう。
売買の申し込みをいれ、手付金を支払う
購入したい物件が決まったら、不動産エージェントが売主と調整し契約書の売買作成を行います。購入予約申込書の確認、サイン、またパスポートなど必要書類を求められる場合があります。フィリピンの不動産売買では、売買契約時に手付金として、物件価格の10～30％のデポジットの支払いを行うのが一般的です。手付金を払うことで交渉の独占権を得ることができます。
手付金を支払う際は、銀行送金ではなく、送金手数料の安いオンライン送金サービスがおすすめです。
契約書にサイン、残金を支払う
売買契約書に正式にサインをし、残金の支払いを行います。この時点で名義変更の登記や公証人への依頼を行います。
国内の不動産エージェントを使えば、日本国内にいても売買契約を完結させることが可能です。
鍵を受け取り、購入完了
この時点で、そのまま住み始めることができます。カギの受け取る必要がありますが、フィリピンに居住していない場合には、不動産エージェントに代わりに鍵を受取、管理をお願いすることができます。
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フィリピン不動産と税金
どこよりも噛み砕いてフィリピン不動産の諸費用を解説
購入時にかかる費用と税金
| 金額 | |
|---|---|
| 印紙税 | 物件価格と評価額のどちらか高い方の1.5% |
| 不動産移転税 | 物件価格の0.5% or 0.75% |
| 登記申請料 | 物件価格の0.25% |
| 公証人費用 | 評価額の1〜2% |
| 付加価値税 | 物件価格の12% |
印紙税（Documentary Stamp Tax）：登記変更手続き時に、税務署に支払う税金
不動産移転税（Transfer Tax）：市役所に支払う税金。物件がマニラ首都圏にある場合は0.75%、その他の場所にある場合には0.5%となる。
公証人費用：売買の事実を公証人（フィリピン人弁護士）に公証してもらう際に支払う弁護士費用。
付加価値税（VAT）：消費税のようなもの。物件価格が320万ペソ以上の場合にのみかかる。通常、販売価格に含まれている。
フィリピン不動産を購入される場合は、物件価格に上乗せして約3.5〜4.5%の取得費用・税金がかかることになります。（マニラ首都圏の物件）
印紙税1.5%＋不動産移転税0.75%＋公証人費用1〜2%＋登録費用0.25%＝3.5%〜4.5%
購入後にかかる維持費用と税金
| 金額 | |
|---|---|
| 固定資産税 | 評価額の1%〜2.5% |
| 特別教育基金 | 評価額の1% |
| 共益費 | 平米あたり1000ペソ〜/年額 |
| 火災保険、住宅総合保険 | 物件価格の0.5%〜 |
固定資産税（Real property tax）：不動産を所有所有している場合に毎年課される税金。自治体によって税率は異なる。取得した不動産に対し、不動産評価額の1～2％程度の年会税金が課せられる。3ヶ月ごと（3月末、6月末、9月末、12月末）に年4回にわけて納付するか1年分をまとめて納付するか選べ、一括納付の場合は割引が受けられる。
特別教育基金（Special Educational Fund）：フィリピンの貧困層への教育支援を目的とした税金。メトロマニラ内の物件限定の場合にのみ課される。日本で言うところの復興特別所得税みたいなもの。
共益費（Association Dues）：マンションの管理組合に収めるお金。管理費、修繕積立費など色んな呼び方がある。
火災保険、住宅総合保険：コンドミニアムに掛けられる保険は主に2種類。火災で被害に遭った場合に保険金が支払われる火災保険と、火災に加えて、水害・水濡れ・盗難など幅広くカバーしてくれる住宅総合保険。保険会社や申し込みされるプランによっても金額は異なる。コンドミニアムによっては指定のプランがある場合も。
マカティ市の固定資産税率は2%で、一括納付によるディスカウントは10%です（2022年10月時点）
売却時にかかる費用と税金
| 金額 | |
|---|---|
| 不動産譲渡税 | 物件価格、または評価額の高い方の6% |
| 仲介手数料 | 物件価格の3〜6% |
不動産譲渡税：キャピタルゲイン税。売買による利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合も不動産譲渡税は課される。
仲介手数料：売却を仲介する不動産会社に支払う費用。
フィリピン不動産を売却する時には、物件価格の9%〜12%程度の費用がかかります。
