フィリピンで今、
一番イケてる不動産エージェント
アベ教授
フィリピン不動産ブローカー”アベパッド”代表。マニラ在住。マカティ、BGC、マンダルヨンエリアの中古コンドミニアム売買を専門的に扱う。自身もコンドミニアム保有。著書「フィリピン不動産で人生変わった」
【実録】フィリピンで本当にあった不動産詐欺
巧妙すぎて引っかかる日本人が多発
プレビルド物件のお金の持ち逃げ
フィリピンの不動産詐欺で最もメジャーなのが「日本で物件を購入したが現地に行くと名義変更されておらず、ただ仲介会社にお金を渡していただけだった」という不動産ブローカーの持ち逃げです。
この手口は、実在するプレビルド物件を対象に行われることが大半で、物件自体は本当に存在しているため、完成イメージ図、物件詳細などはネットで確認できるため、思わず信じて購入していまいます。
この詐欺を見分ける簡単の方法としては、”物件代金の振込先がデベロッパーになっていないか？”を確認することで、仲介会社に振込先が設定されている場合にはクロの可能性が高いので注意が必要です。
プレビルド物件の建設中止
マカティのポブラションにある”The Stratford residences”は新興系デベロッパーのプレビルド物件では、工事が開始されるも、思ったより購入希望者が集まらなかったことで、途中で資金がショートしてしまって、工事費用を賄うことができず、工事自体が頓挫してしまいました。
今は廃墟となっており、途中まで支払った物件費用が帰ってこないことでデベロッパーに対し、購入者が裁判を起こしています。
財閥系をはじめとする大手デベロッパーでは、工事の頓挫はほぼ起こりませんが、新興系デベロッパーのプレビルドを購入される際は、工事リスクを受け入れる必要があります。
外国人が買えない土地が買える極秘スキーム
フィリピンでは厳しい外資規制によって、外国人（フィリピン人以外）は土地及び一軒家を持つことが禁止されています。
しかし、外国人でも法人として間接的に土地を所有することができます。
このスキームを使って莫大な利益を得ている不動産投資家がいるのも事実ですが、大きなリスクを伴います。
フィリピンには法人を保有する際にも全体の40%しか株を保有できないという外資規制があります（但し一部業種は除く）
この外資規制を逆手にとって、悪いフィリピン人と日本人が手を組んで、法人スキームを利用して日本人にお金を出させるだけ出させて、法人を乗っ取ってお金を持ち逃げするという詐欺が多発しているためです。
海外不動産購入時に要注意の営業文句
鵜呑みにすると危険な営業マンの言葉
これまで明らかなフィリピン詐欺の実例を紹介していきましたが、実際のフィリピン不動産の営業を受ける中では「明らかに詐欺まではいえないが、モラル的に問題ないとは言い切れない」といった営業文句も存在します。
プレビルドの購入権だけ買って完成前に転売できる
フィリピンのプレビルド物件は、早期に購入すればするほど高いディスカウントが受けられ、分割払いをすることができます。例えば、物件建設予定前の2年前には定価の30%オフで購入できるが、1年前だと15%オフで購入できるといった具合です。そのため「高い割引率で買える早いうちに買っておいて、大きな支払いの発生する物件完成前に転売して割引率の差分の利益を得よう」といったことが理論上可能です。
需要が物件供給量に対して明らかに高い場合、プレビルドの物件がすぐ売り切れてしまうような状況では、プレビルド物件の購入権の転売というのは有効です。
しかし、プレビルド物件転売で儲かる物件は、1年間のフィリピン全体のプレビルド物件のなかでも、数件あればよいほうでほとんどの物件後が施工後も購入可能な状態です。
プレビルド転売戦略を狙った投資家は、物件を購入するだけの資金を持っていないことが往々にしてあり、途中で月々の支払いがとまってしまい、物件が差押えに合ってしまうケースは珍しくありません。
分割払いを使えば、月数万円でフィリピン不動産が買える
フィリピン不動産のプレビルド物件では分割での支払い方法が用意されていて、最大50回程度（4〜5年間）で分割払いを行うことができます。
月々の手出しとしては、2000万ペソ（5000万円）の物件でも月8万円程度で購入することができます。
しかし、フィリピン不動産で分割払いをする際に気をつけなければいけない点が2点あります。
- 分割支払いが終わる最後の月に全体の支払いの60%〜80%をまとめて支払わないといけない点
- 分割払いによって一括払いと比べて物件価格が割高となる点
フィリピン不動産では「分割払いをする際に最初に若干の頭金（全体の1割程度）を支払って、残りの数年間で全体の2割程度を分割支払いする、分割の最後の月に残りの7割をまとめて支払う」といった分割方法が一般的です。
つまり、全体の2割を数十分割して手出しが少なく物件が買えるように見えるものの、残りの7割をまとめて一括で支払わなければいけないので、大きな支出は免れないのです。
「経営者の方が役員報酬をとりすぎて個人の税金を取られないように税金対策として支払いを遅らせる使う」といった特定の目的があるのであれば、分割払いがおすすめですが、余力がない中で分割支払いをするのはお勧めできません。
またプレビルド物件の最大のメリットは「”滞りなく欠陥なく建設が行われるか”というリスクを取ることで、ディスカウントを得られ通常価格よりも安く買える」となりますが、分割払いは一括払いと比べて5%〜20%程度割高に価格が設定されているため、プレビルドのメリットが薄れてしまう恐れがあります。
ローンを組めば手出しが少なくてもフィリピン不動産が買える
分割支払いのまとめて支払わなければいけないタイミングでも、ローンを組めば問題なく支払えるとい謳う不動産業者が存在します。
しかし、フィリピンの銀行ローンは年利で6%〜8%程度となり、日本と比べるとかなり割高です。
加えてローンも必ず組めるとは限らず、審査によっては落とされる場合も多々あります。
フィリピンの銀行からすると、フィリピンでの定職を持たない外国人に大金を貸すのは担保があったとしてもハイリスクであることから、自然と審査のハードルが高くなり、設定される金利も通常よりも高くなりがちです。
実際にローンが組めると聞いて物件を購入し、ローンを当てにしていたのにローンの審査落ちとなり、物件を手放さなくならなくなってしまった日本人の方は多くいらっしゃいます。
将来地下鉄の新駅ができるので物件価格が数倍に高騰する
フィリピンでは、人口増加に伴いインフラ工事が急速に行われています。
2019年2月にケソン、オルティガス、BGCを結ぶ地下鉄工事が着工、2025年に一部エリアが開通、2028年に予定されていた全駅が開通される予定です。
またマカティ、BGCを結ぶモノレール「スカイトレイン」が数年以内に完成する予定になっています。
この新駅開業に伴って「駅の周辺にコンドミニアムを買えば無条件に物件価格が上がる」と謳う営業マンが多くいます。
しかし、フィリピン不動産でも「あれだけ期待されていた物件でも、意外と値上がりは控えめだった」ということは往々にしてあり、思ったより儲からないことは多々あります。
物件の付加価値、周辺情報などを調べずに「新駅ができる」ということだけに飛びついて購入されるのは控えるようにしましょう。
フィリピン不動産カレッジでは、プレビルドよりも総合的にリスクの低いフィリピン不動産中古物件をおすすめしています
物件が実際に建ってから、物件自体のクオリティ、実際にマーケットに評価されやすい物件なのか、住人の雰囲気までチェックしてから購入するほうが確実性が高いと考えているからです。
フィリピンで中古不動産投資をお考えの方は、ぜひフィリピン不動産カレッジまでお問い合わせください。
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