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【2024年】東南アジア不動産投資の必須知識12選

海外不動産投資の数ある選択肢の中で、経済成長性が高いことから東南アジア不動産の購入を考えている方も多いのではないいでしょうか。海外不動産はキャピタルゲイン、インカムゲイン、資産分散の3つが両立できるなど国内不動産にはない魅力を持つ一方で、国内不動産投資よりも気をつけなければいけないポイントがいくつかあります。本記事では、フィリピンで不動産会社を運営しているノウハウをもとに東南アジア不動産ノウハウを紹介します。

東南アジア不動産を購入前の基礎知識

初心者が海外不動産を購入する前に知っておくべき情報

海外不動産は日本よりも情報インフラが整っていない

日本の不動産屋では、レインズという国土交通大臣指定の情報システムがあり、物件を貸し出す時や売り出すときには、数日以内にシステムに物件を必ず登録しなければならない決まりがあるため、どの不動産屋に行っても物件情報自体は同じ情報が入ります。

しかし、東南アジアの不動産売買では、情報インフラが日本よりも整っていない分、どれだけ良い不動産物件を顧客に提案できるかは、不動産ブローカーがどれだけ人脈、ネットワーク力があるかによって千差万別です。

法律面での違いを事前にチェックしておく

国によって独自の特別な法律、または外国人投資家への不動産投資規制がある場合があります。

東南アジア不動産投資における代表的な法律は以下の通りです。

東南アジアの不動産取得に関する法律やルール
  • フィリピンとベトナムでは、土地の所有権は認められていない
  • フィリピンとタイでは、外国人はコンドミニアム一棟に対するユニットの所有数に制限がある
  • ベトナムで物件を購入するときには、必ず契約者本人が現地に出向かなければならない
  • マレーシアでは、原則100万リンギット(約3070万円)以上の物件しか購入できない

国内不動産とは支払いの方法が全く異なる

プレビルド物件(完成前物件)の場合、一括で支払いをする代わりに割引を受けるか、もしくは契約から物件引き渡しまでに分割して支払うプログレスペイメントを行うかを選択することができます。こので少ない資金だけ分割で支払って、大きな支払いが発生する物件完成前に物件の購入権を第三者に転売するといった不動産投資法もございます。

また国によっては、プレビルド物件においては、物件を担保に与信審査なしでローンも組むことができますが、フィリピンの場合は金利6%程度と国内ローン金利と比べて2倍以上します。中古物件の場合には、原則キャッシュ一括払いが多いというのも海外不動産の特徴です。

海外不動産の場合には、手付金、分割、現金一括払いなど珍しい支払い方法が採用され、ローン前提で不動産を購入する国内不動産とは事情が異なることを知っておきましょう。

日本への送金手段を確認する

海外不動産を購入し、賃貸収入を得るときにどれくらいの頻度で日本に送金するのか、ある程度そのまま外貨で寝かしたままにするのかは事前に決めておく必要があります。また不動産を購入する以上、税金や管理費などの維持費がかかるため、出ていくお金に対しても事前に計画しておく必要があります。

例えば、管理費においても、日本と異なりクレジット決済、口座引き落としといった選択肢がないため、基本的には四半期ごともしくは年初に現地でまとめて払う必要があります。そのときに管理会社が代行して支払ってくれるのか、自分でネットバンクで振り込むかは管理会社の方針によって変わります。細かい部分の送金、決済については必ず確認しておくようにしましょう。

【手数料順】フィリピン不動産購入時の国際送金方法16選

情報の鮮度を確認する

多くの場合英語情報よりも日本語情報は遅れて発信されるため、掲載されている情報が現地の実態と乖離している場合もあります。海外不動産の情報収集をするときはどれだけ新しい情報なのかというのはできる限り意識するようにしましょう。YouTubeやSNSの場合には、2年前以上の情報は基本信頼しない、Webサイトの場合には”サイトの見た目”が明らかに古いサイトは信頼しないことでトラブルを避けることができます。

東南アジア不動産物件選びの基礎知識

海外不動産だからこそ細かい部分を見る必要がある

駐車場がついているかを確認する

駐車場付きがあるかないかによって物件価格は100万円〜200万円程度変動します。フィリピンのコンドミニアムでは、駐車場のみの売買が行われていたり、駐車場のみの貸し出しも一般的です。

同じ条件の物件が2つあって片方だけ安いという場合には、駐車場の有無によって価格差が生まれている場合があるため、必ずパーキングスロット(Parking Slot)の有無は確認するようにしましょう。

コンドミニアムの賃貸規則を確認する

インカムゲイン狙った不動産投資の場合には「特殊な賃貸規則はないか」「Airbnb(エアビー)の物件は可能なのか」の2つを確認しておくようにしましょう。

高級ホテル系列の物件では、賃貸募集する場合にはホテル指定の管理会社に依頼する必要があったり、指定の家具、クリニーング業者を使用なければならないなどの規則が設けられている場合があります。

また利回りを良くする方法として、Airbnbでの運用をする方法があります。フィリピンでは、民泊、短期賃貸に関しての特別な法律はありませんが、コンドミニアムの規則として民泊が禁止されている場合が稀にあります。

賃貸に貸し出すための追加コストがかかるのか

プレビルド物件(新築)を購入する場合には、スケルトンかそうでないかによって、内装工事をいれなくてはならないのか、家具家電を購入するだけでいいのかによって、賃貸募集するまでにかかるコストが大きく変わってきます。

中古物件を購入する場合は、一通り全て家具が揃っている「fully furnished」を購入すれば、そのまま賃付することができますが、冷蔵庫やベッドのみが揃っている「semi furnished」、全く家具がついていない場合には追加で家具家電を購入したほうが高い賃料、集客力で募集することができます。

フィリピン不動産ブローカー選びの基礎知識

普通の不動産ブローカーは教えてくれないTIPS

不動産ブローカーはしっかり報連相ができるか

問い合わせ後全然音沙汰がない、何か質問しても返信がこないといった不動産ブローカーはザラにあります。報連相ができる、顧客から頼まれたことをすぐに取りくむといったことができる不動産ブローカーはなかなか少ないのが現状です。

大きなお金を預けるわけですから、やり取りをした段階でどれくらいの返信速度か、質問に対して誠実に答えられているかという部分を確認して、信頼できる業者か見極めるようにしましょう。

仲介会社・管理会社はどれだけ外国人顧客に慣れているのか

同じ不動産ブローカーといっても、高級コンドミニアムが得意、リゾート物件、現地の建売り物件が得意など特異不得意があります。

低価格層や現地人向けの物件を多く扱う不動産ブローカーだと外国人慣れしていないことがあり、コミュニケーションで苦労したり、外国人特有の法的な制限を理解していないことがあります。

都市部の高級〜超高級コンドミニアムを扱う不動産ブローカー、または外資(日系含む)ブローカーであれば銀行口座の開設方法から1つ教えてくれるところが多いので、できるだけ外国人顧客になれている不動産ブローカーを選択しましょう。

仲介会社・管理会がは英語をどれだけ話せるのか

多くの東南アジア諸国は、日本よりは英語を話せる人口割合は高いです。しかし、どれだけ高い英語力を話せるかは受けてきた教育レベルに依存します。

多くの場合、日本人が思うレベルの「英語が話せる」と実際でビジネスで通用するレベルでの「英語が話せる」というのは、ギャップがあります。日常会話はできることと、フォーマルな英語、専門用語を理解できることというのは全く別であり、ビジネスで通用する英語力を持ったスタッフに対応してもらわないと、契約書に記載されている内容のちょっとした認識の誤差等で購入後に大きなトラブルに発展する場合があります。

仲介会社・管理会社が中国語対応しているか

東南アジアの不動産投資で大きな存在感を出しているのが中国人投資家、シンガポール人投資家の存在です。中華系の投資家は、英語を話せない割合が比較的高く、スタッフが英語対応しかしていないいないことよって、物件の売却相手が狭まってしまうということがあります。

不動産ブローカーに仲介を委託する前に、スタッフが何語を話せるのか、会社としてどれだけ多言語対応しているのかは必ず確認するようにしましょう。


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関連サイト:土地登記庁(LRA) 国家住宅庁(NHA) 建設業者認可委員会(PAAB) 国土交通省

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