フィリピン不動産利回りは何%？アジア2位の高利回り投資

フィリピン不動産の利回りは、日本国内の投資用不動産と比べて2倍以上とされています。またフィリピン不動産の家賃は年々上昇していて、物件取得価格を抑えることができれば利回り10%の物件もザラにあります。本記事では、フィリピン不動産の利回りの基礎知識と併せて、高利回りを実現させるためのポイントを解説しています。

この記事の著者

アベ教授

フィリピン不動産ブローカー”アベパッド”代表。マニラ在住。マカティ、BGC、マンダルヨンエリアの中古コンドミニアム売買を専門的に扱う。自身もコンドミニアム保有。著書「フィリピン不動産で人生変わった」

フィリピン不動産における利回りとは

グロス利回りとネット利回りの違い

利回りとは、不動産の運用で得られる年間の見込み収益のことです。

不動産投資における利回りは大きく分けて、表面利回り、実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは、物件価格に対して1年間で得られる家賃収入の利回りのことです。

実際に海外不動産投資を始める際には、物件取得時の登記費用、家具購入費用など物件取得費用以外にも経費がかかりますが、表面利回りでは考慮されていません。

ここから実際にかかる家具購入の諸経費、税金、年間の維持費などを考慮した利回りが、実質利回りとなります。

フィリピン不動産では、表面利回りは、グロス利回り、グロスイールド（gross yield、全体の利回りという意味）と言われることが多く、実質利回りはネット利回り、ネットイールド（net yield、実質の利回りという意味）という言葉が使われます。

表面利回りは、年間収入÷購入金額×100で求めることができます。

実質利回りは（年間の家賃収入ー年間の必要経費）÷不動産価格×100でも求めることができます。

フィリピン不動産の平均利回り相場

フィリピン不動産は、アジアで第2位の高い利回り

GlobalPropertyGuideが報告したレポートによると、メトロマニラの不動産の平均賃貸利回りは6.13％、アジアで2番目の高い利回りとなっています。

東京の平均賃貸利回りは2.66％であり、フィリピン不動産は国内不動産に対し、2倍以上の利回りとなっています。

6.1％というのはあくまで平均利回りであり、利回りに特化した投資用物件では平均よりも利回りは通常高くなります。

また高い付加価値を持つ物件では、利回り10％を達成している物件も多々あります。

築年数が経過しても家賃が上昇する可能性があるというのが、フィリピン不動産の大きな特徴です。

フィリピン不動産は、国内不動産と比べ供給に対して需要が多いこと、そして日本のように借り手を保護する法律が整備されていないことから”貸し手市場”とされています。

そのため、逆に借り手からすると、同じ物件に住んでいるのに契約更新の度に家賃が値上がりするということは珍しくありません。

フィリピン不動産の理想の利回りは8%以上であり、家具での差別化、物件の見極めを行うことで十分に可能です。

逆に最低限確保しておきたい表面利回りは、不動産会社への管理委託費、マンションへの管理費、固定資産税などの経費がかかることから最低でも5%をキープしておくのが良いでしょう。

適切な物件を適正価格で決まれば、すぐに入居者を見つけやすいとされていますが、フィリピン不動産の中にも入居者が決まりにくい物件（インカムゲインが得られにくい物件）がいくつか存在します。

超高級物件かつ3Bedroom以上：月15万ペソ以上といった家賃が極端に高い物件では、家賃が払えるだけの経済力を持った入居者が限定されること、またそれだけの家賃を払える属性は”自分で不動産を買ってしまう”という選択肢もあることから、入居者が見つかりにくい傾向があります。

賃貸に関する独自のルールがある物件：ホテル系列の物件などで「貸出をする場合には指定された家具を搬入して、指定の管理会社を使用しなくてはいけない」という賃貸募集に関する独自のルールを設けられている場合があります。このようなルールを設けられている場合、柔軟な契約条件の変更や入居者が見つからなかったときの家賃下げがしにくい場合があります。

賃貸価格が著しく相場より高い：同様の条件の物件に対して差別化要因がないのに、家賃が極端に高い場合には入居者がなかなかつかない場合があります、

契約期間が1年半以上：日本人に好まれるフィリピン不動産の投資物件は現地で言うと最高級グレードに位置し、入居者の大半が外国人という場合も珍しくありません。いつ次の辞令がでるかわからない駐在員やお試し移住をしている外国人からすると、なるべく契約期間は短くして、良かったら再契約したいと考える場合が多く、契約期間が18ヶ月長期なのは好まれない傾向にあります。

アベ教授

逆に入居者が社宅として一括借上げなどの場合は、契約期間の延長を申し込まれる場合があります。フィリピンの家賃相場は年々上昇していて、先に契約しておくことで入居者は家賃の改定リスクを減らすことができるからです。

2022年12月10日 フィリピン賃貸管理なら日本人運営のアベパッド

購入価格に対して割高に購入してしまい一見利回りが低く見える物件でも、売却後の最終的の手残りを確保することは十分可能です。

フィリピン不動産販売相場は、パンデミック時を除いてほぼ不動産価格は右肩上がりです。

ある程度相場が安定している国内不動産と異なり、築浅の物件やプレミアがついている関しては、これから家賃が上昇する可能性が十分にあるので「一時点の利回り」はそこまで参考にならないことがあります。

一時期的な利回りよりも、物件の真の価値を見極め、売却後のキャピタルゲインとインカムゲインを合わせた最終的な手残りを見据えた投資判断がより重要になってきます。

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