アベ教授
フィリピン不動産ブローカー”アベパッド”代表。マニラ在住。マカティ、BGC、マンダルヨンエリアの中古コンドミニアム売買を専門的に扱う。自身もコンドミニアム保有。著書「フィリピン不動産で人生変わった」
売買から管理まで一気通貫。
フィリピンで最も面倒見の良い不動産屋
The Shang Grand Towerの概要
マカティが誇る名作ブランドマンション。
| 1分でわかる物件情報 | |
|---|---|
| 物件名 | The Shang Grand Tower /シャングランドタワー |
| エリア | マカティのレガスピビレッジ |
| 価格帯 | 2000万円台〜（1円＝2.5ペソ換算） |
| 想定賃料 | 1Bedroomタイプ（80sqm） 8万ペソ〜 |
| 階数 | 46階建て（地下4階） |
| デベロッパー | Shang Properties/ シャングプロパティーズ |
| 竣工年 | 2005年（入居開始は2006年） |
シャングランドタワーは、名前の通り高級ホテルシャングリラ系列のデベロッパーが手がける高級コンドミニアム。同デベロッパーがフィリピンで最初に手掛けたプロジェクトであり、同エリアでは
シャングランドタワーの立地
住所：Perea Street corner Dela Rosa Street, Legaspi Village, Makati, Philippines
エリア情報：マカティのど真ん中。国内屈指の高級モール”グリーンベルト”のほぼ真裏。日系企業をはじめ、グローバル企業、銀行の本店が多く存在するオフィスエリアも徒歩圏内と完璧な立地。
周辺環境：フィリピンで最も親しまれているスーパー”SM Supermarket”、日本食が買えるインターナショナルスーパー”The Marketplace”、高級スーパー”Landmark”まで近隣に大型スーパーが3つあるので生活にはまず困らない。周辺には
この辺りにはたくさんモールがありますが、住民が頻繁に通っているのは、若年層向けモール”glorietta”というモールです。すき家、吉野家、モスバーガー、Kintan（焼き肉屋）など日本レストランもあります。
シャングランドタワーの共用施設
24時間有人管理、ロビー、プール、ジム、キッズルーム、会議室、駐車場、エレベーター、宅配預かりサービス
ジム、キッズルームなどは平日でも人がいることが多いです。また共用部に椅子と机があるフリースペースがあるのですが、そちらで談笑する住人の方も多くいらっしゃいました。
シャングランドタワーの特筆点
- 大きめのユニットが大半：1Bedroom80平米〜、2Bedroomと大きいユニットばかり。メイド部屋やバスタブがついている部屋も多い。
- 住民の年齢層が高め：そのまま長期保有している住人も多いためか、住人は30代後半以降がボリュームゾーン
2Bedroom以上であれば、基本バスタブが標準でついています。バスタブがコンドミニアムは珍しく、過去賃貸でバスタブで入居を決めたという方もいらっしゃいました。
シャングランドタワーのここだけの話
- エントランスが2つある：高層階、低層階でエントランスが別れており、エレベーターも別々。どちらのエレベーターでも共用階へはアクセスすることができる
- 物件の管理状態：建築からしばらく経っているからか、とても綺麗なユニットもあれば、トイレなどリフォームした方がいい部分があるユニットもある。
ユニット内部の管理状態はオーナーの方針次第ですが、共用施設は、築15年以上経過してるとは思えないくらい綺麗に保たれており、管理がいきとどいています。
The Shang Grand Towerの物件評価
シャングリラブランド力を身をもって感じられる物件
物件レビュー
キャピダルゲイン（売買益）：2022年の時点で築17年経過しているも、新築時より価格は上昇している。もちろん物価や開発による地価上昇の影響も受けているが、1番大きいのは”圧倒的に立地良い”ということだろう。もうすでに築年数も経過していることから、よほどのことがない限り今後大きく価値が下落することは考えづらい。築浅物件などと比べると、短期的に大きな価格上昇は見込みづらいが、長期不動産投資をする上でシャングランドタワーは”堅い物件”といえるだろう。
インカムゲイン（賃貸収入）：8万ペソ〜からと最低家賃が近隣物件と比べて高め。80平米以上、メイド部屋がついているユニットが大半であることから、入居者は家族連れが中心で、一度入居が決まれば、ある程度長期にわたって住んでもらえることが見込める。また現在貸し出されている物件の大半が、Fully furnished（全家具付き）である。
この物件に限らず、Fully furnishedと書いてある物件でも、メイド部屋だけ家具がついていないことがありますが、メイド部屋にちゃんとベッドフレームとマットレスを置いてあげるだけでも入居者は喜び差別化となります。
◎インカムゲインを狙いたい方、価値が下がりづらい物件を購入されたい方
△大きな利幅を狙いたい方、短期での不動産投資を考えている方
良い立地にちゃんとしたデベロッパーが付加価値の高い物件を建てれば、建築から15年以上経っていたとしても、価格は下がらないことを表した良い例といえるでしょう。
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